Bruno Medeiros Durão e Adriano de Almeida, explicam por que quem tem até três imóveis tende a não sofrer impacto direto, e por que o setor imobiliário acompanha as mudanças com atenção

Com a entrada em vigor da Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, e as mudanças promovidas pela Lei nº 15.270/2025, proprietários de imóveis voltaram a questionar: o aluguel vai pagar mais imposto? A resposta, segundo tributaristas, não é automática e, para quem possui até três imóveis alugados como pessoa física, o impacto tende a ser inexistente além do que já é pago atualmente via Imposto de Renda.

Pequeno proprietário não é o foco da nova tributação

De acordo com o advogado tributarista Bruno Medeiros Durão, presidente do escritório Durão & Almeida, Pontes Advogados Associados, a narrativa de que a reforma criou um “novo imposto sobre aluguel” não corresponde ao desenho da legislação. “A reforma não cria um imposto específico sobre aluguel para todos os proprietários. O que ela faz é reorganizar a tributação sobre o consumo. Para o pequeno locador pessoa física, que possui até três imóveis e não exerce atividade empresarial estruturada, a tendência é que continue basicamente submetido ao Imposto de Renda”, explica.

Hoje, os rendimentos de aluguel seguem sujeitos ao IRPF, conforme a tabela progressiva vigente. Essa regra permanece. O que muda está ligado ao novo modelo de tributação sobre o consumo, o sistema dual formado pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituirá gradualmente ICMS, ISS, PIS e Cofins entre 2026 e 2033.

Onde pode haver impacto?

O ponto de atenção está na caracterização da atividade de locação como habitual, organizada e com volume relevante de receita, o que aproxima o contribuinte de um perfil empresarial. Estudos tributários indicam que, em determinados cenários, quando somados IBS, CBS, Imposto de Renda, a carga total poderia atingir patamares próximos de 35,5% da receita, dependendo do enquadramento, mas esse cenário não é generalizado.

• A própria regulamentação vem sinalizando que a incidência mais intensa tende a alcançar:
• Quem possui mais de três imóveis alugados;
• Quem tem receita anual elevada com locação (acima de R$ 240 mil);
• Estruturas organizadas com características empresariais;

Para o pequeno proprietário, especialmente aquele que utiliza o aluguel como complemento de renda, o impacto direto tende a ser limitado. Apesar de o pequeno locador não ser o foco imediato da mudança, o mercado imobiliário acompanha a reforma com atenção. Bruno Durão ressalta que alterações na carga tributária de grandes investidores podem gerar reflexos econômicos indiretos. “Mesmo que o pequeno proprietário não seja diretamente atingido, mudanças na tributação de grandes carteiras imobiliárias podem influenciar preço de aluguel, dinâmica de oferta e estrutura de investimento no setor”, analisa.

Para o sócio e advogado tributarista Adriano de Almeida, o ponto central não é o pânico, mas o planejamento. “O real impacto da reforma sobre quem aluga imóveis dependerá de como a atividade está estruturada juridicamente e fiscalmente. Para quem tem apenas um, dois ou três imóveis e renda moderada, a preocupação com aumento automático de imposto tende a ser exagerada”, destaca.

O que o proprietário precisa saber agora:

• Quem possui até três imóveis e aluguel como pessoa física tende a continuar tributado basicamente pelo IRPF;
• Não há criação automática de “novo imposto sobre aluguel” para todos;
• O impacto maior tende a recair sobre atividades com perfil empresarial;
• O mercado pode sofrer reflexos indiretos no médio e longo prazo;