Os advogados tributaristas Bruno Medeiros Durão e Adriano de Almeida analisam por que o corte da Selic ainda não foi suficiente para baratear o crédito imobiliário
A redução da taxa Selic para 14,75% ao ano, decidida pelo Banco Central em março, reacendeu no mercado a expectativa de uma possível queda nos juros do crédito imobiliário. Mas, na prática, o alívio para quem pretende financiar a casa própria ainda não deve chegar agora. A sinalização da Caixa é de manutenção das taxas atuais, apesar do início do ciclo de corte dos juros básicos, num movimento que reforça a cautela do setor diante do custo de captação ainda elevado e das incertezas no ambiente macroeconômico.
O ponto central é que a Selic funciona como referência importante para o crédito, mas não determina sozinha, nem de forma automática, o comportamento das taxas cobradas no financiamento habitacional. No caso da Caixa, o crédito imobiliário continua ancorado principalmente em recursos do SBPE e do FGTS, além de linhas específicas com recursos livres, como a modalidade lançada para pessoas físicas atrelada ao CDI. Essa estrutura faz com que a transmissão do corte da Selic para a ponta final seja mais lenta e dependa também do custo de funding, da disponibilidade de poupança e da percepção de risco no mercado.
Os números mais recentes da Abecip ajudam a explicar por que o repasse não é imediato. Em fevereiro de 2026, os financiamentos imobiliários com recursos da poupança somaram R$11,8 bilhões, com queda de 2,9% em relação a janeiro e de 7% na comparação com fevereiro de 2025. No primeiro bimestre do ano, o volume chegou a R$23,9 bilhões, 7,6% abaixo do registrado no mesmo período do ano passado. Ao mesmo tempo, a captação líquida da poupança SBPE ficou negativa em R$4,1 bilhões em fevereiro, depois de já ter fechado janeiro em saldo negativo de R$18,81 bilhões.
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Esse quadro ajuda a entender a resistência dos bancos em reduzir taxas na mesma velocidade em que a Selic começa a ceder. Embora o Banco Central tenha iniciado o afrouxamento monetário, o próprio comunicado do Copom manteve tom cauteloso, em meio a um cenário ainda marcado por incertezas externas e necessidade de convergência da inflação. Na leitura do setor, isso limita movimentos mais agressivos no crédito de longo prazo, especialmente em operações imobiliárias, que exigem previsibilidade maior de funding e risco.
Para o advogado tributarista e especialista em finanças Bruno Medeiros Durão, presidente do escritório Durão, Almeida & Pontes Advogados Associados, a leitura de que a queda da Selic produziria um efeito quase automático sobre o financiamento imobiliário não se sustenta diante da realidade operacional do mercado. “Existe uma expectativa natural de que, quando a Selic começar a cair, o crédito imobiliário acompanhe esse movimento quase imediatamente. Mas o financiamento habitacional trabalha com uma lógica mais complexa, porque depende de fontes específicas de recursos, do comportamento da poupança, da previsibilidade econômica e do custo de carregamento dessas operações no longo prazo. Um corte pontual da taxa básica melhora o ambiente, mas não é suficiente, sozinho, para justificar uma redução acelerada dos juros ao consumidor”, explica.
A manutenção das taxas ocorre, inclusive, em um momento em que a Caixa tenta ampliar sua capacidade de atuação no setor. Em outubro de 2025, o banco anunciou, em conjunto com o governo federal, medidas para reforçar o crédito imobiliário, com estimativa de incremento de R$40 bilhões no orçamento do SBPE nos dois anos seguintes. O pacote incluiu a elevação do teto do SFH de R$1,5 milhão para R$2,25 milhões e a ampliação da cota de financiamento para até 80% no SAC e 70% no Price. Já no fim de 2024, a instituição também lançou uma linha para pessoa física com taxa pós-fixada a partir de 114% do CDI, voltada a imóveis acima de R$1,5 milhão ou a clientes com financiamento habitacional ativo.
Na avaliação do advogado tributarista Adriano de Almeida, sócio do escritório, o momento ainda é de transição, e não de alívio consolidado para o comprador. “O mercado imobiliário opera com financiamento de longo prazo e, por isso, reage menos à fotografia do mês e mais à confiança sobre a trajetória dos juros, da inflação e da captação. A Selic menor ajuda a reabrir discussões sobre custo de crédito, mas os bancos ainda observam uma poupança pressionada e um ambiente externo instável. O resultado é que o consumidor percebe o início de uma melhora macroeconômica, mas ainda não encontra essa melhora traduzida, na mesma proporção, na parcela do financiamento”, destaca.
O contraste entre expectativa e realidade também aparece nas projeções do próprio mercado. A Abecip projeta crescimento do crédito imobiliário em 2026, em parte apoiado pela perspectiva de queda dos juros ao longo do ano. Ainda assim, os dados correntes mostram um sistema que segue operando com cautela, sustentado por ajustes regulatórios e reforço de funding, mas ainda longe de um ambiente de queda generalizada nas taxas ao mutuário.
Para quem pretende financiar, o recado é que o início do corte da Selic melhora o pano de fundo, mas ainda não muda, por si só, a equação da casa própria. No curto prazo, a tendência é de estabilidade nas taxas e maior seletividade na concessão, enquanto bancos e mercado testam se o novo ciclo de juros mais baixos ganhará fôlego suficiente para alterar, de fato, o custo do crédito imobiliário no Brasil.
